LA RIVALUTAZIONE DEI TERRENI AGRICOLI, AREE EDIFICABILI E DELLE QUOTE SOCIALI.
La finanziaria per il 2010 all'art. 2 comma 229, riapre i termini per la rivalutazione dei terreni, sia agricoli che edificabili o di quote di partecipazione in società non quotate, e riapre contestualmente i termini per la rivalutazione delle quote sociali, gli interessati sono tutte le persone fisiche, le società semplici e gli enti non commerciali proprietari dei beni d'impresa di cui sopra.
La rivalutazione permette di aumentare il valore fiscalmente riconosciuto e conseguentemente di ridurre la plusvalenza imponibile IRPEF di cui all'art. 67 del TUIR.
Per la rivalutazione sarà necessario munirsi di una perizia asseverata dai professionisti abilitati, così come individuati dagli articoli 5 e 7 della Legge 448 del 28 dicembre 2001.
La data per la rideterminazione dei valori è stabilita al primo gennaio 2010.
La scadenza per il pagamento della prima rata è il 31 ottobre 2010 (2 novembre 2010).
Le aliquote dell'imposta sostitutiva saranno del 4% per i terreni, le aree edificabili e per le partecipazioni qualificate, e del 2% per le partecipazioni non qualificate.
La risoluzione 144/E del 10 aprile 2008 ha fissato i codici tributo 8055 per le partecipazioni e 8056 per i terreni.
Sarà possibile rateizzare l'imposta sostitutiva dovuta in tre rate annuali sulle quali saranno dovuti gli interessi del 3% annuo sulle rate successive alla prima.
Nella circolare 15/E del 01 febbraio 2002 si legge "Qualora, invece, il venditore intenda discostarsi del valore attribuito al terreno dalla perizia - ad esempio perché il terreno ha subito un deprezzamento per cause naturali o per effetto dell'adozione di nuovi strumenti urbanistici -, ai fini delle imposte di trasferimento valgono le regole sulla determinazione della base imponibile dettate dalle singole leggi d'imposta e per il calcolo della plusvalenza deve essere assunto, quale valore iniziale di riferimento, il costo o il valore di acquisto del terreno, secondo gli ordinari criteri indicati dall'articolo 82 del TUIR", quindi la rivalutazione si intenderebbe come non effettuata.
Nella circolare 27/E del 09 maggio 2003 si legge " ... omissis ... il contribuente che abbia proceduto a rideterminare il valore delle partecipazioni e/o dei terreni alla data del 1° gennaio 2002, attraverso le modalità indicate negli articoli 5 e 7 della citata legge n. 448 del 2001, ove lo ritenga opportuno, potrà comunque usufruire delle nuove disposizioni agevolative, ma dovrà in tal caso determinare mediante una nuova perizia giurata di stima, rispettivamente, il valore delle partecipazioni o dei terreni al 1° gennaio 2003, nonché procedere al versamento dell’imposta sostitutiva su detti valori, nei termini e secondo le modalità indicate nell’articolo 2 del decreto-legge n. 282 del 2002.
In tale ipotesi, il soggetto interessato, potrà richiedere il rimborso, ex articolo 38 del D.P.R. 29 settembre 1973, n. 602, dell’imposta sostitutiva versata per le rideterminazione dei valori detenuti al 1° gennaio 2002, ai sensi degli articoli 5 e 7 della citata legge n. 448."
Quindi qualora si voglia rideterminare il valore delle partecipazioni e/o terreni si dovrà redigere una nuova perizia giurata, calcolando dal precedente valore ante rivalutazione e riprocedere alla nuova rivalutazione, chiedendo a rimborso la precedente imposta sostitutiva, confermandolo nella risoluzione 236/E del 10 giugno 2008 ed indicando quale termine ultimo per poter aver diritto al rimborso dell'importo i 48 mesi successivi al termine del versamento.
La circolare 35/E del 04 agosto 2004 ha precisato, che l'opzione per la rideterminazione dei valori e la conseguente obbligazione tributaria si considerano perfezionate con il versamento dell'intero importo dell'imposta sostitutiva ovvero, in caso di pagamento rateale, con il versamento della prima rata. Infatti, il contribuente puo' avvalersi immediatamente del nuovo valore di acquisto ai fini della determinazione delle plusvalenze di cui all'articolo 67 del TUIR.
Non si può procedere alla rivalutazione di un terreno e poi conferirlo nella propria impresa individuale, in quanto tale rivalutazione è finalizzata agli effetti della determinazione delle plusvalenze e minusvalenze di cui all’articolo 67, comma 1, lettere a) e b), del TUIR, come da risoluzione n. 333 del 01 agosto 2008.
La circolare 12/E del 12 marzo 2010 (Telefisco) al punto 6 prende in considerazione la rivalutazione su diritti parziali e la riunione della proprietà con l'usufrutto.
Chi ha rideterminato il valore delle quote di partecipazione dovrà indicarne l'avvenuta rivalutazione nel quadro RT del modello Unico 2011 redditi anno 2010, mentre chi ha rideterminato i valori per i terreni dovrà indicarlo nel quadro RM.
Potete scaricare i riferimenti normativi ed i chiarimenti dai seguenti link 
Finanziaria 2010 - Legge n. 191 del 23 dicembre 2009 - Articolo 2 Comma 229, pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale del 30 dicembre 2009 Art. 67 Testo Unico del 22 dicembre 1986 n. 917
- Redditi diversi (plusvalenze). Art. 68 Testo Unico del 22 dicembre 1986 n. 917
- Plusvalenze Art. 23 Testo Unico del 22 dicembre 1986 n. 917
- Applicazione dell'imposta ai non residenti
(vedi anche l'art. 13 dello schema OCSE di Convenzione contro le doppie imposizioni) Legge 448 del 28 dicembre 2001
- Articolo 3 Disposizioni in materia di beni di impresa. Legge 448 del 28 dicembre 2001
- Articoli 5 e 7 professionisti abilitati alla redazione della perizia di stima Decreto Legge del 24/12/2002 n. 282 - art. 2
- Riapertura di termini in materia di rivalutazione di beni di impresa e di rideterminazione di valori di acquisto Testo: in vigore dal 03/08/2008 modificato da: DL del 03/06/2008 n. 97 art. 4 convertito Circolare Agenzia delle Entrate n. 12/E del 31 gennaio 2002
- Rideterminazione dei valori di acquisto di partecipazioni in società non quotate. Articolo 5 della legge 28 dicembre 2001, n. 448 (legge finanziaria 2002)
Circolare Agenzia delle Entrate n. 15/E del 01 febbraio 2002
- Legge 28 dicembre 2001, n. 448 (Finanziaria 2002). Primi chiarimenti. Disposizioni varie.
- (punto 3) Art. 7: rivalutazione dei terreni edificabili e dei terreni agricoli
Circolare Agenzia delle Entrate n. 81/E del 06 novembre 2002
- Rideterminazione dei valori di acquisto dei terreni edificabili, dei terreni agricoli e delle partecipazioni in societa' non quotate. Articoli 5 e 7 della legge 28 dicembre 2001, n. 448 Circolare Agenzia delle Entrate n. 27/E del 09 maggio 2003
- Rideterminazione dei valori dei terreni e delle partecipazioni. Articolo 2, comma 2, del decreto-legge 24 dicembre 2002, n. 282 convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 2003, n. 27 Circolare Agenzia delle Entrate n. 35/E del 04 agosto 2004
- Rideterminazione dei valori di acquisto delle partecipazioni e dei terreni - Proroga dei termini - Articolo 6-bis del decreto-legge 24 dicembre 2003, n. 355, convertito, con modificazioni, dalla legge 27 febbraio 2004, n. 47 Circolare Agenzia delle Entrate n. 16/E del 22 aprile 2005
- Pag 7 - "la rideterminazione del valore di acquisto dei terreni edificabili costituisce valore normale minimo di riferimento, ai fini delle imposte sui redditi, dell'imposta di registro e dell'imposta ipotecaria e catastale". Circolare Agenzia delle Entrate n. 6 del 13 febbraio 2006
- Quesito 11.4 - Coesistenza della rivalutazione delle aree fabbricabili e della rivalutazione ISTAT
Risoluzione Agenzia delle Entrate n. 144/E del 10 aprile 2008
- Modifiche alla denominazione dei codici tributo "8055" e "8056", istituiti con risoluzione del 25 maggio 2006, n. 75/E per il versamento, tramite modello F24, delle imposte sostitutive relative alla rideterminazione dei valori d'acquisto delle partecipazioni non negoziate in mercati regolamentati e dei terreni edificabili e con destinazione agricola ( beni posseduti non in regime d'impresa) Risoluzione Agenzia delle Entrate n. 236/E del 10 giugno 2008
- Istanza di interpello - Rideterminazione del valore dei terreni edificabili e con destinazione agricola - articolo 7 della legge 28 dicembre 2001, n. 448 Circolare Agenzia delle Entrate n. 47 del 18 giugno 2008
- Risposte fornite in occasione di incontri con la stampa specializzata
- (punto 7.4) Società di fatto - Rideterminazione del valore delle partecipazioni Risoluzione n. 333 del 01 agosto 2008
- Istanza di interpello - Rideterminazione del valore dei terreni edificabili e con destinazione agricola - articolo 7 della legge 28 dicembre 2001, n. 448 Risoluzione n. 395 del 22 ottobre 2008
- Interpello - Cessione di fabbricati e terreni rientranti in un Piano di recupero - Art. 67, comma 1, del TUIR
Sintesi: Le plusvalenze relative alla cessione di fabbricati con annessi terreni di pertinenza oggetto di un piano di recupero approvato dal Comune che ne prevede l'abbattimento e l'ampliamento della cubatura sono tassate in quanto oggetto della compravendita diventano non piu' i fabbricati ma i terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria. Circolare Agenzia delle Entrate n. 12 del 12 marzo 2010
- Profili interpretativi emersi nel corso degli incontri con la stampa specializzata
- (punto 6) LA RIVALUTAZIONE DEI TERRENI E DELLE QUOTE
6.1 Valore della nuda proprieta' in caso di estinzione dell'usufrutto
6.2 Rivalutazione dell'usufrutto e consolidazione dell'usufrutto con la nuda proprietà Risoluzione n. 111 del 22 ottobre 2010
- Articolo 11, legge 27 luglio 2000, n. 212. Rideterminazione dei valori di acquisto dei terreni edificabili e con destinazione agricola. Articolo 7 della legge 28 dicembre 2001, n. 448
Sintesi: E' possibile usufruire della nuova riapertura dei termini (per la rideterminazione dei valori) anche in presenza di una perizia di valore precedente superiore al valore attuale.
Iscritto al n. 697 sezione A dell'Albo Professionale Ordine dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili di Latina.
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Studio di Consulenza Amministrativa Fiscale e Tributaria - Maurizio Ricci - Ragioniere Commercialista